Как оформить куплю продажу через банк
Перейти к содержимому

Как оформить куплю продажу через банк

  • автор:

Как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

За последние 10 лет процедура оформления сделок по покупке квартир значительно упростилась. Минимальный пакет документов, сокращенные сроки регистрации права собственности в Росреестре, стандартная информация о сделке в самом договоре и упрощенный порядок его подачи через МФЦ, банк или нотариуса привели к тому, что сегодня любой мало-мальски грамотный человек способен самостоятельно, без помощи риелтора или юриста оформить покупку или продажу недвижимости.

Документы на сделку

При подаче договора в МФЦ к нему следует приложить лишь выписку из домовой книги и показать паспорта сторон сделки сотруднику МФЦ. Правоустанавливающие документы на квартиру предоставлять не нужно.

При составлении договора в нем достаточно отразить: паспортные данные покупателя и продавца, кадастровый номер помещения, причем без адреса и площади, стоимость квартиры и порядок расчетов (наличные, аккредитив, ипотека, иное), а также перечень лиц, проживающих в помещении, и срок их проживания. Если оплата осуществляется после регистрации сделки, то в договоре следует указать о неприменении института залога. Остальная информация указывается по желанию и обязательной не является.

Стоимость недвижимости и налоги

Налоговая реформа конца 2015 года привела к тому, что цена на недвижимость в договорах купли-продажи теперь указывается полная, без занижения. Продиктовано это тем, что покупатели вынуждены будут оплачивать налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки решат от квартиры избавиться. Налог в размере 13% уплачивается или от суммы, превышающей стоимость приобретения, или от суммы, превышающей 70% от кадастровой стоимости жилья. Кроме того, многие покупатели по-прежнему опасаются занижения в договоре реальной стоимости недвижимости, так как в случае недействительности или расторжения договора вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Налоговый вычет

При покупке квартиры не стоит забывать и о получении налогового вычета, лимит на который не может превышать 2 млн рублей и составляет 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей), а по расходам на погашение процентов по ипотеке лимит достигает 3 млн рублей, а сам вычет, соответственно, 390 тыс. рублей. На налоговый вычет вправе претендовать только официально трудоустроенные и уплачивающие налоги лица.

Способы оформления договора

Договор купли-продажи квартиры может оформляться четырьмя способами. Первый — через банк, в котором вы берете кредит. После подписания договора в банке, который сам составит его и направит на регистрацию, останется лишь дождаться регистрации права собственности покупателя и перевода денежных средств продавцу, не предпринимая больше никаких действий. Второй способ — через нотариуса. Последний также сам направляет договор на регистрацию. Плюсы первых двух способов заключаются в быстроте сделки, так как зарегистрированные договоры вернутся сторонам уже через три, максимум пять дней, а может, и быстрее.

Третий способ — оформление через МФЦ. После подписания и передачи договора сотруднику МФЦ обратно его можно будет получить в период до трех недель. И, наконец, последний, четвертый способ совершения сделки — по электронной цифровой подписи. Практикуется он значительно реже первых трех и используется в основном, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах и имеют электронную цифровую подпись.

Обязательная нотариальная форма сделок

Несмотря на добровольность выбора способов оформления договора, закон предусматривает сделки, осуществление которых возможно только через нотариуса. Касаются они договоров с несовершеннолетними детьми и договоров с долями жилого помещения, за исключением оформления всех долей одновременно.

Правильное подтверждение расчетов между сторонами

На что хотелось бы обратить внимание отдельно, это документы, подтверждающие оплату. Если расчет между сторонами производится наличными, покупатель должен написать расписку продавцу, но передать не ранее момента получения денег. Если оплата осуществляется по безналичному расчету, расписка не требуется — подтверждением оплаты будет служить платежное поручение. Если жилое помещение передается покупателю до оплаты договора и регистрации перехода права собственности, в передаточном акте нельзя писать о совершенных финансовых взаиморасчетах между сторонами, иначе такая запись может быть расценена как подтверждение оплаты, которой на самом деле еще не произошло.

Какой бы простой ни была процедура оформления сделки по покупке жилья, не стоит забывать, что проверка документов объекта недвижимости и продавца требуется обязательно. Если этого не сделать, покупатель рискует приобрести помещение, например, у психически больного продавца или продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, или иную проблемную недвижимость. Что в итоге приведет к оспариванию договора и признанию его недействительным. Вернуть потраченные средства за аннулированную сделку обычно не удается.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

6 способов рассчитаться за покупку недвижимости

Аватар автора

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском: продавец может не получить деньги, а покупатель — остаться без квартиры.

Основные опасности окружают момент расчета. Например, покупатель и продавец подписали договор купли-продажи, документы уже на регистрации. Право собственности еще не перешло покупателю, но деньги он уже отдал — в этом случае он не защищен. Дело в том, что между тем, как подписали договор, и его регистрацией проходит время — от нескольких дней до двух недель.

Для защиты участников сделки на этом этапе привлекают третье незаинтересованное лицо: банк или нотариуса. Они принимают деньги и хранят их у себя, пока не сменится собственник. Продавец получает доступ к деньгам, только когда предъявит подтверждающие документы, которые указаны в договоре.

Расскажу о нескольких вариантах оплаты недвижимости и о тонкостях, которые важно учитывать.

Ячейка

Стоимость: от 3000 ₽

В чем суть. У каждого банка есть хранилище — депозитарий, там находятся индивидуальные банковские сейфы, которые называют ячейками. За определенную плату их можно взять в аренду и хранить там ценные вещи: драгоценности, семейные реликвии или деньги.

Существует два варианта аренды ячейки: с использованием или обычное предоставление сейфа. Если с банком заключен договор на предоставление сейфа, ответственности за содержимое банк не несет — описи вложения нет.

Если подписан договор на использование банковского сейфа, банк отвечает за то, что вы туда положили. Составляется опись вложения: банк проверяет, что клиент закладывает в ячейку, и фиксирует это. Эта услуга не очень выгодна банку из-за повышенной ответственности. Ее стоимость зависит от тарифов банка и обычно она минимум в полтора раза выше, чем стоимость аренды сейфа без описи вложения.

Когда используют. В сделках с недвижимостью ячейку используют нечасто, чаще всего в случаях, когда стоимость квартиры занижают или завышают. Например, у покупателей нет первоначального взноса и они просят завысить стоимость квартиры в договоре на эту сумму. Банку предъявляют расписку или документ, что продавец уже получил эту сумму в качестве аванса. Если продавец хочет уйти от НДФЛ, он просит занизить стоимость квартиры. Эти варианты классифицируются уголовным кодексом как налоговое преступление или мошенничество.

Но бывают и случаи, когда никаких подвохов нет — просто один из участников сделки не доверяет безналичным способам расчетов.

Расчет через ячейку не подходит для валютных нерезидентов — это иностранные граждане без вида на жительства в РФ.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Покупка собственного жилья, наверное, один из самых радостных моментов в жизни каждого человека. Но насколько он радостный, настолько же и трудоемкий. Перед счастливым днем новоселья нужно пройти немало нервных и рискованных этапов, требующих предельной концентрации внимания.

Один из них — расчет с продавцом недвижимости. Рассмотрим, какие существуют варианты, в чем недостатки и преимущества каждого, и как избежать подводных камней.

1. Банковская ячейка

Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.

Поэтапно процесс выглядит следующим образом:

  1. Подписание ДКП и кредитного договора.
  2. Перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе.
  3. Закладка денег в ячейку
  4. Регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре
  5. Предоставление в банк подтверждения факта регистрации
  6. Раскрытие ячейки продавцом.

Преимущества расчета через банковскую ячейку

  • Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.
  • Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).
  • Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.

Недостатки расчета через банковскую ячейку

  • Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.
  • Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.
  • У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

2. Аккредитив

Аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет. Фактически это условное обязательство от покупателя, согласно которому банк выплачивает деньги продавцу после совершения сделки. До этого момента деньги замораживаются.

Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.

Преимущества расчёта через аккредитив

  • Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.
  • Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.

Недостатки расчета через аккредитив

  • Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.
  • Расчет через аккредитив возможен только в рублях.

3. Наличный расчет

На первый взгляд, это самый удобный способ расчета, но он же и самый рискованный. При оплате до подписания договора о переходе собственности есть риск остаться без денег и жилья для покупателя, а после — для продавца.

Для уверенности в своей безопасности советуем позаботиться о присутствии на сделке юриста или риелтора, и обязательно взять с покупателя расписку о получении денег.

Преимущества наличного расчета

  • Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.
  • Возможен расчет в любой валюте.
  • Отсутствие процентов и комиссий.

Недостатки расчета наличными

  • Риск использования поддельных купюр.
  • У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.
  • Опасность транспортировки крупной суммы.
  • Вероятность неправильного расчета.

4. Безналичный расчет

Перевод денег с карты на карту — распространенный, но не самый безопасный вариант расчета за покупку квартиры .

Преимущества безналичного расчета

  • Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).
  • Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.

Недостатки безналичного расчета

  • В основном рискует покупатель, так как после перевода средств возможны проблемы с регистрацией собственности. Если продавец окажется мошенником, вернуть свои деньги можно будет только в судебном порядке.
  • Часть довольно крупной суммы может уйти на проценты при переводе.
  • Безналичная оплата требует расчет исключительно в национальной валюте.

5. Сервис безопасных расчетов

Сервис безопасных расчетов — это способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке.

Покупатель переводит средства на специальный счет. Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Услуга оформляется за 15 минут в отделении СберБанка.

Из документов нужны будут только паспорт и ИНН — от покупателя, паспорт и банковские реквизиты — от продавца. Также понадобится договор, на основании которого приобретается недвижимость.

В среднем, с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в Росреестре. Обычно деньги приходят в течение двух рабочих дней с момента подтверждения от Росреестра.

Преимущества сервиса безопасных расчетов

  • Гарантия сохранности денег. Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре — до этого момента покупатель не может расторгнуть договор и забрать деньги с номинального счета без согласия продавца.
  • Оформление услуги занимает 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку.
  • Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.
  • При осуществлении расчетов с использованием счетов, открытых в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий ни при перечислении, ни при снятии денег со счета не взимается.

Недостатки сервиса безопасных расчетов

Услуга недоступна, если:

  • Участник сделки не является гражданином РФ.
  • Собственность оформлена до 1998 года
  • Договор долевого участия/договор уступки прав требования не имеют номера.
  • Недвижимость покупается по доп. соглашению к договору долевого участия.
  • Получатель денежных средств несовершеннолетний.
  • Более 5 получателей средств по одному договору оказания услуг СБР.
  • Зачисление на счет нерезидента или не в рублях.
  • Одновременно покупается несколько долей в квартире одним покупателем по разным договорам купли-продажи.
  • Сумма зачисления на номинальный счет меньше суммы кредита.
  • Договор оказания услуги сервиса безопасных расчетов может быть подписан только продавцом и покупателем. Поэтому, если планируется участие доверенных лиц, использование сервиса невозможно, так как доверенное лицо подписать договор оказания услуги не может.

Сделку купли-продажи квартиры зарегистрировали, но банк не переводит деньги продавцу. Что делать?

Сделку купли-продажи квартиры зарегистрировали, но банк не переводит деньги продавцу. Что делать?

Крупные российские банки предлагают клиентам заплатить за покупку квартиры удаленно. Для этого существует СБР — сервис безопасных расчетов. Но и с ним бывают сбои. Например, продавец долго не может получить положенные ему деньги, хотя сделку уже зарегистрировали в Росреестре. Об этом пишут пользователи «Народного рейтинга». Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рассказала, в чем может быть причина таких сбоев и что делать, если проблема возникла.

Как работает СБР

Покупатель и продавец недвижимости договариваются о том, что оплата будет проходить через сервис безопасных расчетов. Затем покупатель открывает счет, на который переводит необходимую для покупки квартиры сумму. Ту, что прописана в договоре купли-продажи. Сделку регистрируют в Росреестре, банк запрашивает подтверждение этого. Если убеждается, что покупатель получил право на квартиру, переводит деньги продавцу.

«Продавец — бесправное существо»

Пользователь из Санкт-Петербурга написал в «Народном рейтинге» о том, что регистрация сделки прошла в Росреестре 23 июня 2023 года. «На 30 июня 2023 в течение пяти дней деньги не поступали. Специалисты офиса не сразу увидели техническую ошибку. Только после давления со стороны продавца. Денег нет. Продавец бесправное существо, с проблемами банка воюет один. Без поддержки!». Еще один пользователь «Народного рейтинга» описал похожую ситуацию со своей сделкой от 26 июня. «Объект зарегистрирован. Деньги на счет продавца так до сих пор не перевели. Ссылаются на техошибку, никто ничего не понимает. ».

По каким причинам банк может задерживать перевод

Сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов начали использовать для расчетов в ипотечных сделках недавно, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. Большая часть подобных задержек вызвана техническими сбоями на стороне банка или Росреестра. «Разумеется, предоставляющие такую услугу банки работают над повышением ее качества, но так как этот процесс еще «сырой», не исключены сбои, — говорит эксперт. — Кроме того, задержка денег может быть вызвана и ошибками в документации, которые могут возникнуть как на этапе подписания договора, так и в дальнейшей цепочке (например, в части документации по недвижимости у застройщика)».

Есть ли установленные законом сроки перевода денег

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает только предельный срок регистрации сделки со стороны Росреестра – пять рабочих дней (при условии, что есть корректный и полный комплект документов). Сроки перевода денег продавцу устанавливает каждый банк самостоятельно, говорит Инна Солдатенкова. Например, в Сбербанке он составляет пять рабочих дней после регистрации сделки в Росреестре.

Что делать, если банк не переводит деньги продавцу

По словам аналитика, единственный выход — обращаться в банк. Если кредитор не отвечает, можно написать отзыв в «Народном рейтинге». Банки изучают комментарии клиентов и оперативно на них отвечают. В крайнем случае можно обратиться в Центробанк. «Сделка не сорвется из-за этого, так как она как раз регистрируется. И в этот момент никто ничего не может сделать — ни продавец, ни покупатель. Нужно обращаться в банк и ждать», — говорит Инна Солдатенкова.

Какие есть альтернативы СБР

  • Аккредитив. Клиент открывает счет и просит оформить на него специальный документ — аккредитив. В нем прописываются условия, при исполнении которых средства переходят продавцу. Здесь банк не контролирует сделку, он лишь посредник.
  • Банковская ячейка. Покупатель недвижимости приносит деньги в банк, их закладывают в ячейку. После исполнения обязательства по договору и регистрации прав на квартиру продавец получает деньги. Банк не контролирует процесс купли-продажи, он просто сдает в аренду место для хранения средств.
  • Счет эскроу (актуален для рынка новостроек). Это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают продавцу после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *